L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore, cosiddetto ipotecario, il diritto di espropriare il bene ipotecato a garanzia del pagamento del suo credito in caso di mancato pagamento dello stesso da parte del debitore. I diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca), infatti, attribuiscono al soggetto titolare il diritto di farsi assegnare, con preferenza rispetto agli altri creditori, il ricavato dell’eventuale vendita forzata del bene stesso in caso di inadempimento dell’obbligo garantito.

Esecuzione forzata

Ciò significa che il pegno e l’ipoteca permettono al creditore di sottoporre ad esecuzione forzata un bene del debitore (o di un terzo) che è stato vincolato appositamente per questo scopo e di soddisfarsi su quanto ricavato dall’eventuale vendita con preferenza rispetto ad altri creditori. Invero, l’ipoteca può essere concessa sia debitore sia da un soggetto terzo nell’interesse del debitore. Con l’iscrizione dell’ipoteca, il debitore non perde la disponibilità del bene ipotecato, né il suo godimento. Questo significa che il debitore può decidere, ad esempio, di vendere il bene ipotecato senza pregiudicare il diritto del debitore.

Ipoteca

Diritto di sequela

L’ipoteca è fornita di diritto di sequela, vale a dire che “segue” il bene su cui grava anche quando, a seguito della vendita, esso cambia il proprietario. Il bene ipotecato, infatti, può essere alienato, sottoposto a diritti parziari di godimento a vantaggio di terzi o, ancora, dato in garanzia ad altri creditori. In tutti questi casi, l’effetto dell’iscrizione è intangibile in quanto il creditore ha diritto di realizzare la sua pretesa e di farsi pagare con preferenza sul bene ipotecato, anche dopo qualsiasi atto di disposizione compiuto sul bene stesso.

Beni che possono essere ipotecati

I beni ipotecabili sono disciplinati dal codice civile e sono:

1. i beni immobili che sono in commercio;
2. le loro pertinenze. Le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. In questo caso ci si riferisce a quelle a servizio degli immobili. Si ritengono perciò esclusi i beni demaniali e quelli relativi al patrimonio indisponibile dello Stato;

1. l’usufrutto dei beni. In questo caso, la regola generale sancisce che l’usufrutto non possa eccedere la vita dell’usufruttuario, di conseguenza il legislatore ha stabilito che l’ipoteca si estingue contemporaneamente al diritto di usufrutto stesso;
2. il diritto di superficie;
3. il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico;
4. le rendite dello Stato. Tale ipoteca, però, è soggetta ad un regime speciale. Essa può essere solo consensuale o giudiziale e non è permessa che una sola ipoteca. Non vi è, quindi, un ordine o grado ipotecario;
5. le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli, secondo le leggi che li riguardano.

Beni che non sono capaci di ipoteca

I beni incommerciabili non possono essere oggetto di ipoteca. Si tratta dei beni che fanno parte del demanio pubblico, che appartengono allo Stato, alle Provincie o ai Comuni. Tali sono il lido del mare, la spiaggia, le rade e i porti; i fiumi, i torrenti, i laghi e le altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia, le opere destinate alla di­fesa nazionale; gli aeroporti, gli acquedotti, gli immobili che hanno un in­teresse storico, archeologico e artistico, le raccolte dei musei, delle pinacoteche, degli archivi, delle biblioteche nonché i cimiteri e i mercati comunali.

Caratteristiche dell’ipoteca

L’ipoteca è caratterizzata da specificità e indivisibilità.

Con il concetto di specificità si fa rifermento al fatto che l’ipoteca deve essere iscritta su beni specialmente indicati e per una somma determinata in danaro. Essa, inoltre, è indivisibile. Ciò significa che onera l’immobile nella sua interezza, in ogni sua parte, persistendo dunque anche qualora i debiti che ne costituiscono la fonte sia soddisfatto in modo parziale. Tuttavia, il creditore garantito può volontariamente rinunziare all’indivisibilità ipotecaria, essendo questa posta al fine di rafforzare la sua posizione di garanzia.

Costituzione dell’ipoteca

La costituzione dell’ipoteca conferisce al creditore il diritto di agire per l’espropriazione del bene mediante il procedimento di esecuzione forzata e il conseguente diritto di soddisfarsi sul prezzo ricavato dalla vendita dell’immobile con precedenza (cosiddetto diritto di prelazione) rispetto agli altri eventuali creditori del medesimo debitore (https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-sesto/titolo-iii/capo-iv/sezione-i/art2808.html). L’ipoteca si costituisce soltanto con la sua iscrizione nei registri immobiliari.

Registri immobiliari

I pubblici registri immobiliari sono i registri che raccolgono gli atti, i contratti e le informazioni che riguardano i beni immobili siti in Italia e i diritti reali su di essi insistenti. La trascrizione nei pubblici registri immobiliari ha un effetto fondamentale, in quanto solo una volta che la stessa è stata eseguita, gli atti producono effetto riguardo a terzi.

Ipoteca legale

Si distinguono tre tipi di ipoteche. Il primo è quello rappresentato dall’ipoteca legale e riguarda i casi espressamente previsti dall’art. 2817 del codice civile. L’ipoteca legale è un particolare tipo di ipoteca in cui il diritto di iscrizione è attribuito ad un soggetto indipendentemente dalla manifestazione di una volontà contrattuale o da una pronuncia giudiziale. Essa, infatti, discende dalla disposizione normativa.

In particolare, hanno l’ipoteca legale:

1. l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione. In altre parole, l’ipoteca legale spetta all’alienante sopra gli immobili alienati, a garanzia dell’adempimento degli obblighi derivanti, a carico dell’acquirente, dall’atto di alienazione (ad esempio, per il pagamento del prezzo);
2. i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti a garanzia del pagamento dei conguagli dovuti dall’assegnatario in forza dell’atto di divisione. Si configura in questo caso la cosiddetta ipoteca del condividente.

Efficacia dell’ipoteca legale

Per esplicare i propri effetti, l’ipoteca legale deve essere iscritta presso i registri immobiliari della conservatoria competente. Solo dopo tale adempimento, il creditore può esercitare i propri diritti. Ad esempio, si pensi a quello di partecipare – con diritto di prelazione e quindi di preferenza rispetto agli altri – al riparto del ricavato della vendita forzata; diritto fondamentale per il creditore che, in assenza dell’iscrizione dell’apposito registro, non sarebbe esercitabile.

Ipoteca volontaria

Si parla invece di ipoteca volontaria quando il diritto reale di garanzia su uno specifico bene immobile trova la sua fonte nella volontà, appunto, delle parti.

Essa può essere concessa mediante la stipula di contratto ma anche mediante la predisposizione di un atto unilaterale. La dichiarazione di volontà avente ad oggetto la concessione dell’ipoteca, in ogni caso, deve essere contenuta in un atto pubblico o in una scrittura privata a pena di nullità.

Soggetti che possono concedere l’ipoteca

I soggetti che possono concedere l’ipoteca sono il debitore e il terzo. Se l’ipoteca volontaria viene concessa su un bene che non si trova nel patrimonio del concedente, l’iscrizione potrà essere validamente presa soltanto al momento dell’acquisto di tale bene da parte dello stesso concedente.

Ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale è quella che il creditore ha il potere di iscrivere qualora abbia ottenuto una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di un’altra obbligazione ovvero al risarcimento dei danni.

Le sentenze straniere

Si può parimenti iscrivere ipoteca anche in base alle sentenze pronunciate dalle autorità giudiziarie straniere. L’iscrizione, in questo caso, potrà avvenire solo dopo che ne è stata dichiarata l’efficacia dall’autorità giudiziaria italiana, salvo che le convenzioni internazionali dispongano diversamente.

Iscrizione dell’ipoteca giudiziale

Gli elementi necessari per effettuare l’iscrizione di un’ipoteca giudiziale sono il titolo esecutivo, ossia una sentenza o un decreto ingiuntivo, e la nota di iscrizione da presentare presso la Conservatoria dei registri immobiliari territorialmente competente. Dopo aver ottenuto la documentazione necessaria, la Conservatoria passerà a pubblicare l’ipoteca nel registro.

I gradi dell’ipoteca

Siccome è possibile iscrivere anche più ipoteche anche nello stesso giorno sullo stesso immobile, queste avranno grado diverso in base all’ordine in cui sono avvenute le iscrizioni. Il creditore di primo grado godrà del diritto di essere preposto agli altri di grado successivo. Da ciò ne consegue che ogni nuova ipoteca potrà soddisfarsi soltanto dopo l’appagamento di chi ha iscritto precedentemente.

Onere delle spese di iscrizione

L’onere delle spese dell’iscrizione è posto a carico del debitore. Questo perché, sebbene l’ipoteca sia una garanzia del cre­ditore, essa giova anche al debitore il quale, senza la garanzia ipote­caria, non troverebbe chi facilmente gli facesse credito. Di conseguenza, poiché la ga­ranzia non è completa senza l’iscrizione, l’onere delle spese è a carico del debitore. Si tratta, però, di una norma dispositiva e, quindi, con patto speciale si può stabilire che le spese dell’iscrizione cadano a carico del creditore.

Nota di iscrizione dell’ipoteca

La nota di iscrizione dell’ipoteca è un documento che, per la sua validità, deve contenere i dati anagrafici del creditore, del debitore o del terzo datore di ipoteca e tutte le informazioni sul credito. Queste, poi, saranno inserite nei registri immobiliari. Una volta presentata alla Conservatoria, la nota relativa all’ipoteca diventa pubblica e può essere consultata da chiunque vi abbia interesse.

Durata dell’iscrizione

L’iscrizione resta valida per 20 anni trascorsi i quali l’ipoteca si estingue salvo che venga rinnovata dal creditore prima della sua scadenza.