Quando un debitore non adempie ad una prestazione dovuta, la legge riconosce al creditore la possibilità di esperire il rimedio del pignoramento immobiliare. In questo particolare caso a essere aggrediti saranno esclusivamente i beni immobili di proprietà del debitore. Quindi, il pignoramento è un atto certamente favorevole a colui che intende recuperare le somme che avrebbe dovuto ricevere ma che non sono state spontaneamente versate dal debitore, Per contro, il debitore ha l’interesse, radicalmente opposto, ad evitare la procedura esecutiva che costituisce, per lui, un aggravio della sua posizione.

Pignoramento immobiliare

Pignoramento di beni immobili

Il pignoramento è una tipologia di esecuzione forzata generica, disciplinata dagli art.555 e seguenti del Codice di Procedura Civile, che ha lo scopo di assicurare al creditore di ricevere ciò che il debitore è tenuto per legge a cedergli.
L’atto ha come oggetto i diritti di proprietà, i beni immobili che sono sotto la proprietà del debitore e le eventuali pertinenze. Nell’ultimo caso, ossia quello delle pertinenze, il creditore detiene la possibilità di pignorare anche i mobili presenti all’interno del bene, ma solo quando si delinea una situazione per cui il pignoramento dovrebbe realizzarsi in maniera congiunta.

Vincolo

La procedura del pignoramento è particolarmente utile al creditore insoddisfatto perché gli consente di godere di un esito uguale a quello che si verificherebbe nel caso in cui il debitore adempia normalmente. Tale garanzia viene posta in essere grazie al vincolo coattivo che ricade sui beni immobili appartenenti al debitore. In un secondo momento, poi, gli stessi beni saranno venduti all’asta in modo tale da ricavare una somma di denaro in grado di pareggiare e soddisfare il debito esistente.

Titolo esecutivo

Trattandosi di una forma di esecuzione forzata, per poter procedere al pignoramento immobiliare è necessaria l’esistenza di un decreto ingiuntivo o di una sentenza. Si richiedere, cioè, l’esistenza di un titolo esecutivo. Tale titolo viene conferito dal Tribunale e serve ad attestare l’esistenza di un credito liquido, certo ed esigibile.
Una volta che il creditore è in possesso del titolo esecutivo, tale soggetto avrà il compito di notificare il debitore per comunicargli che potrà impugnare un atto che lo obbliga a consegnargli quanto dovuto. Infatti, la notifica del pignoramento consente comunque al debitore di far valere le proprie ragioni qualora contrastanti con quelle del creditore.

Indampienza

Nell’eventualità in cui il debitore continui a non adempiere ai propri doveri, il creditore farà redigere l’atto di precetto e lo notificherà alla parte debitrice. L’atto si configura come un avviso ultimo rivolto al debitore di pagare la somma dovuta in un termine non inferiore a 10 giorni.
Trascorso tale termine, il mancato adempimento del debitore, fa scattare la notifica del vero e proprio atto di pignoramento immobiliare, che dovrà avvenire entro 90 giorni. Se il debitore provvede al pagamento entro questo lasso di tempo, il procedimento si interrompe. L’iter si arresta anche quando il creditore non rispetta tale scadenza e, dunque, notifica l’atto con ritardo. Al verificarsi di ciò, sarà tenuto a redigere un nuovo precetto e comunicarlo al debitore se intende continuare il procedimento.

Notifica dell’atto di pignoramento immobiliare

Il corretto svolgimento della proceduta consente al creditore di vedere il suo credito finalmente soddisfatto. Per questo, egli può farsi assistere dal proprio avvocato affinché esso si occupi della stesura dell’atto con cui i beni immobili del debitore vengono pignorati. Tale atto deve essere notificato alla controparte e deve necessariamente contenere:

Riferimenti

– il riferimento a quali sono i beni e i diritti di carattere immobiliare sottoposti a espropriazione forzata. In particolare, si dovranno indicare tutti gli identificativi catastali (comune di ubicazione, foglio, particella, subalterno e le differenti sezioni amministrative, urbane e censuarie) che consentono di identificare univocamente i beni in oggetto;

Intimazione

– l’intimazione rivolta al debitore di non privare i beni immobili e i loro frutti dal processo di pignoramento. In particolare, nell’atto di pignoramento immobiliare deve essere contenuta l’ingiunzione diretta al debitore di astenersi dal compiere atti diretti a sottrarre quei beni e quei diritti alla garanzia del credito. Inoltre, nello stesso atto è contenuto l’avvertimento al debitore del suo diritto a chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante e a quelli intervenuti, comprensivo di capitale, interessi e delle spese, oltre alle spese di esecuzione.

Trascrizione

La seconda operazione è relativa alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Tale adempimento ricade sull’ufficiale giudiziario che potrà agire dopo aver ricevuto una richiesta esplicita da parte del creditore. Attraverso la trascrizione, l’espropriazione forzata immobiliare acquisisce un carattere di pubblicità nei confronti del debitore e, inoltre, consente di opporre il pignoramento a coloro che compreranno gli immobili in vendita. Nel pignoramento immobiliare infatti è particolarmente rilevante il momento della sua trascrizione per rendere opponibile ai terzi il vincolo processuale cui i beni sono stati sottoposti. Inoltre, la trascrizione evita la pendenza di più procedure ed assicura all’aggiudicatario la prevalenza del suo diritto rispetto a chi abbia acquistato medio tempore direttamente dal proprietario.

Iscrizione a ruolo

Nel momento in cui notificazione e trascrizione sono state effettuate, l’ufficiale giudiziario deve consegnare al creditore l’atto di pignoramento e la nota che ne attesti la trascrizione. Dopo di che, il creditore dovrà depositare nella cancelleria del Tribunale competente per l’espropriazione i due documenti e le copie del titolo esecutivo e all’atto di precetto. Si tratta della cosiddetta iscrizione a ruolo che deve concludersi nel termine di 15 giorni dal momento in cui l’atto di pignoramento è stato consegnato dall’ufficiale giudiziario. Il mancato rispetto del termine provoca la perdita di efficacia dell’intero procedimento.

Vendita del bene pignorato

Il creditore, dopo il pignoramento, dovrà presentare un’istanza per l’alienazione dei beni immobili oggetto di pignoramento, L’istanza di vendita potrà essere redatta dal difensore del creditore il quale, infatti, è a conoscenza dei termini e del contenuto che tale istanza deve rispettare. L’istanza, infatti, deve essere depositata nel Tribunale competente dopo un termine minimo di dieci giorni che cominciano a decorrere da quando l’atto di pignoramento è notificato. Tuttavia, vi è un altro termine da rispettare: non devono infatti decorrere più di 45 giorni, pena l’inefficacia del procedimento.
Dopo aver depositato l’atto, il creditore ha a disposizione 60 giorni per consegnare al Tribunale tutti i documenti ipocatastali previsti dalla legge.

Doveri del creditore

Più in particolare, il creditore è tenuto a mostrare:
– l’estratto del catasto e delle mappe censuarie;
– i certificati che attestano l’iscrizione dell’immobile oggetto di pignoramento nei 20 anni precedenti all’espropriazione;
– i certificati che attestano la trascrizione dell’immobile oggetto di pignoramento nei 20 anni precedenti all’espropriazione.
La mancata o tardiva presentazione della documentazione determina l’inefficacia del pignoramento e l’estinzione del procedimento. Ciascun documento può venire sostituito da una certificazione notarile.

Come vendere i beni pignorati

Autorizzata l’alienazione dei beni, questa potrà avvenire con d modalità differenti. La prima è quella della vendita con incanto. In questo caso, dopo aver provveduto a rendere pubblica tale modalità, ogni soggetto in causa ha la facoltà di fare la propria offerta definitiva a busta chiusa, previo deposito di una cauzione. Nella vendita senza incanto, invece, si svolge un’asta a cui partecipato tutti i soggetti interessati, chiamati anche in questo caso a versare una cauzione.

Alienazioni

La prima delle due tipologie di alienazione viene utilizzata solo nel caso in cui il giudice abbia timore che la vendita avvenga a un prezzo superiore della metà rispetto al valore stimato dei beni pignorati. il giudice emette un decreto con cui formalizza a tutti gli effetti il trasferimento della proprietà del bene presso il soggetto che se lo è aggiudicato. Inoltre, comanda il rilascio dell’immobile e l’eliminazione delle trascrizioni. Colui che acquista l’immobile può chiedere di pagarlo a rate suddividendo l’importo necessario all’acquisto in un massimo di 12 rate.

Le possibilità riconosciute al debitore

Mentre la posizione del creditore, con il pignoramento, è certamente avvantaggiata data la possibilità di soddisfacimento della propria pretesa, notevolmente diversa è la posizione del debitore per il quale la ricezione di un atto di pignoramento potrebbe rappresentare un problema non facilmente risolvibile. Il debitore, dal canto suo, potrebbe chiedere la cosiddetta conversione del pignoramento immobiliare. Questo significa che egli può chiedere di pagare una certa somma di denaro sostituendola alla perdita dell’immobile pignorato. In questo caso, l’importo sarà maggiorato degli interessi e delle spese sostenute dal creditore per procedere con l’espropriazione.
Per avvalersi di tale strumento, il debitore ha l’obbligo di depositare nella cancelleria del Tribunale competente l’istanza di conversione del pignoramento prima che il giudice abbia comandato la vendita o l’assegnazione degli immobili pignorati.

Opposizione al pignoramento immobiliare

Il debitore, inoltre, potrà opporsi al pignoramento per contestare la ragione stessa dell’esecuzione, ovvero il diritto della parte istante a procedere all’esecuzione. Se l’esecuzione è stata già avviata, ovvero c’è già stata la notifica dell’atto di pignoramento al debitore, l’opposizione al precetto o quella che riguarda la pignorabilità dei beni si propongono depositando uno specifico ricorso al Giudice dell’esecuzione stessa, che sarà dunque chiamato a decidere. Per la redazione del ricorso, il debitore potrà rivolgersi ad un avvocato esperto in esecuzioni immobiliari il quale, infatti, saprà redigere l’atto più idoneo a garantire gli interessi del debitore. Se invece l’esecuzione forzata non è ancora iniziata, ma è stata solo preannunciata mediante la notifica del precetto, l’opposizione deve essere fatta contro il precetto stesso, non più mediante ricorso ma redigendo un atto di citazione proposto avanti al Giudice di cognizione competente per materia o per valore e territorio.

Accordo con i creditori

Un’ultima soluzione riconosciuta al debitore è quella dell’accordo con i creditori. La proposta di accordo sarà verosimilmente formulata da un difensore e, se accettata, verrà formalizzata in un accordo transattivo. Il contenuto dell’accordo è libero e concordato dalle parti e tipicamente vede l’impegno del debitore a versare il dovuto e dei creditori a rinunciare alla procedura esecutiva. Tale accordo transattivo potrà assumere la formula del saldo e stralcio (e quindi dell’estinzione del debito mediante il pagamento di una somma ridotta rispetto al credito complessivamente vantato, versata immediatamente o a breve termine) o potrà prevedere la corresponsione dilazionata del dovuto.