La procedura di Saldo e Stralcio Immobiliare è una procedura extragiudiziale che consente la cancellazione del debito dietro il pagamento di una somma di denaro minore di quella di partenza che chiude “a stralcio” il debito iniziale.

Saldo e stralcio immobiliare

Nei periodi di crisi economica potrebbe essere difficile per i privati far fronte ai propri impegni economici e sostenere ingenti spese. Questo comporta che, molto più frequentemente, un privato potrebbe ritrovarsi in una posizione debitoria a fronte della quale i creditori, per trovare soddisfazione, potrebbero decidere di aggredirne il patrimonio immobiliare e richiedere al giudice la sua vendita all’asta.

Sebbene questa scelta risulti sicuramente vantaggiosa per il creditore in quanto gli consente di recuperare parte del suo credito, deve comunque precisarsi che, molto probabilmente, il prezzo di vendita all’asta non sempre sarà in grado di soddisfare le pretese del creditore.

Posizione svantaggiosa

La posizione più svantaggiosa è, in ogni caso, quella del debitore il quale essendo insolvente verrà iscritto nella centrale dei rischi e non potrà aprire nuove cartelle di credito né richiedere nuovi finanziamenti.
Proprio per questo, si potrebbe pensare di ricorrere a soluzioni alternative. La procedura di saldo e stralcio immobiliare, ad esempio, è una pratica che risulta particolarmente vincente per entrambe le parti in causa in quanto da un lato permette al debitore di cancellare completamente il proprio debito dall’altro gli consente di evitare di perdere la casa all’asta.

Cos’è l’accordo di saldo e stralcio

In generale l’accordo di saldo e stralcio tra creditore e debitore può essere definito come quell’accordo che consente al debitore di ridurre il suo debito. Tale riduzione potrebbe essere anche piuttosto consistente e aggirarsi attorno no al 30 40% rispetto al totale. In sostanza a fronte del pagamento immediato della cifra concordata il debitore pagando una somma inferiore a quello originariamente dovuta sarà liberato dal debito e quindi vedrà la sua posizione risanata. In questo modo, il creditore sarà immediatamente soddisfatto, evitando di dover agire in giudizio e di dover attendere a lungo per il pagamento del credito (https://www.studiocataldi.it/articoli/24474-saldo-e-stralcio-cos-e-e-quali-sono-gli-effetti.asp).

Accordo stragiudiziale

Si tratta, quindi, di un accordo stragiudiziale che avviene tra le parti, al di fuori del tribunale, e che è particolarmente diffuso per la risoluzione di controversie sorte attorno a dei crediti non saldati.
Il debitore, in questo modo, riconosce l’esistenza del proprio debito e si offre di pagarne una parte, a chiusura della propria posizione debitoria. Il creditore, dal canto suo, si impegna ad accettare questa somma e a non richiedere altri soldi in merito a tale credito.

Saldo e Stralcio immobiliare

Nel settore immobiliare la procedura di saldo e stralcio immobiliare risulta molto vantaggiosa per chi si trova a che fare con una casa pignorata. Per ottenere la possibilità di accedere alla procedura di saldo e stralcio immobiliare, è necessario esporre ai creditori la propria situazione economica reale cercando di trovare un accordo per portare a compimento l’operazione economica, che sia conveniente per entrambe le parti.
Il saldo e stralcio immobiliare consente al debitore di offrire ai creditori una somma di denaro inferiore a quella dovuta in origine per saldare e stracciare appunto il suo debito di partenza. A tal fine egli concorderà quella banca o con i creditori un prezzo di vendita dell’immobile più basso liberando così l’applicazione pignorata. Questa procedura avvantaggia il debitore in quanto gli consente di liberarsi dalla propria posizione debitoria di essere finalmente cancellato dalla centrale dei cattivi pagatori e di poter così nuovamente accedere a finanziamenti nonché alla apertura di nuove carte di credito.

Accesso al Credito

Questa procedura permette al debitore di liberarsi dalla propria posizione debitoria e di essere cancellato dalla Centrale dei cattivi pagatori, potendo nuovamente accedere a finanziamenti e aprire nuove carte di credito. Ovviamente affinché la procedura vada a buon fine sarà necessario che l’acquirente abbia la liquidità per comprare l’appartamento e che sei disposto ad acquistare l’immobile per definire la transazione una volta che venne stipulato l’accordo fra le parti il notaio stabilirà il rogito in tribunale. In questo modo si rende contestuale il pagamento del prezzo e la rinuncia agli atti di giudizio da parte del creditore.

Procedura per l’accordo

Per iniziare la procedura di Salve straccio e quindi innanzitutto è necessario avviare una trattativa con la banca pignorante. Questo significa che sebbene il debito sia superiore rispetto alla cifra che il debitore disposto a pagare la banca potrebbe comunque accettare la somma offerta anche se inferiore per chiudere prima la posizione di sofferenza. Si parla, infatti, di “saldo e stralcio”, perché consente al debitore di saldare il debito, e ottenere lo stralcio della propria posizione in sofferenza. Al contrario, quando si vende all’asta, se il prezzo ricavato è inferiore, la posizione del debitore per quello che residua non rimane mai stralciata, ma continua a sussistere. Questo significa che il debitore non viene esdebitato.

Reperimento dell’acquirente e raggiungimento dell’accordo con i creditori

Valutato favorevolmente il probabile prezzo di vendita dell’immobile, si entra nella fase centrale della procedura in cui, pressoché contemporaneamente, si dovrà:

• reperire un acquirente disponibile a comprare l’immobile all’interno di una procedura a saldo e stralcio;
• raggiungere un accordo con i creditori sul minor importo che il debitore dovrà versare per estinguere i debiti contratti;
• sottoscrivere una scrittura privata che formalizzi l’accordo di cui sopra e tuteli tutti gli interessi ed i diritti delle parti coinvolte.

La fase centrale è pertanto caratterizzata da una pluralità di attività professionali volte alla sottoscrizione di un accordo che consenta di procedere in sicurezza alla fase finale della procedura.

Notaio

Una volta raggiunto l’accordo, sarà necessario rivolgersi al notaio. Questi solitamente fissa il rogito in Tribunale affinché sia contestuale la consegna del prezzo dall’acquirente direttamente nelle mani del creditore procedente che rinunzia agli atti del giudizio così che il tutto si possa chiudere con la firma da parte del Giudice della ordinanza di estinzione della procedura esecutiva. Ove questa contestualità non fosse possibile, si può chiedere al Notaio di farsi garante del tutto e farsi carico di ottenere, dopo la consegna del danaro, la rinunzia da parte del creditore procedente e il provvedimento di estinzione del giudice.

La fase conclusiva dell’accordo

In conclusione, sottoscritto l’accordo tra debitore esecutato, acquirente e creditori, si procede alla vendita dell’immobile che avviene in Tribunale innanzi al Giudice dell’Esecuzione in una apposita udienza ed in presenza del notaio rogante.
In detta udienza:

• il debitore firma l’atto di compravendita;
• l’acquirente consegna il corrispettivo al notaio;
• i creditori rinunciano all’esecuzione;
• il Giudice dichiara estinta la procedura e ordina la cancellazione del pignoramento;
• il notaio consegna la somma ai creditori secondo gli accordi preventivamente intervenuti (dando, ove necessario, il consenso alla cancellazione di eventuali ipoteche);
• l’acquirente sottoscrive l’atto.

I vantaggi del saldo e stralcio

La procedura del saldo e stralcio immobiliare è fruttuosa per tutte le parti. Ad essa, infatti, conseguono vantaggi per il creditore, il debitore e l’acquirente.
Il creditore, in primis, ha la possibilità di recuperare in tempi rapidi parte dei propri soldi, anziché attendere l’esito della vendita in asta oggi ancor più dilatati in conseguenza della sospensione dei termini dovuta alla normativa emergenziale. A ciò si aggiunga che alla ripresa delle procedure il valore del bene potrebbe essere ulteriormente decrementato, tutto a scapito dell’interesse del creditore ma anche del debitore che non viene esdebitato.

Velocità

Il debitore, per contro, può ottenere in tempi brevi l’esdebitazione e rientrare nell’elenco dei buoni pagatori con la conseguente possibilità di ottenere nuovi finanziamenti in futuro.
L’acquirente, infine, può ottenere una consistente riduzione di spesa e dei tempi per l’acquisto dell’immobile. Inoltre, può avere la certezza di ottenere l’immobile senza dover competere con altri aspiranti compratori in un’asta immobiliare.

Quanto offrire per concludere la procedura

La notevole riduzione di spesa rispetto al valore dell’immobile è uno dei motivi per cui conviene comprare casa avviando una procedura di saldo e stralcio immobiliare.
Per questo motivo la proposta di saldo e stralcio, generalmente, è inferiore di almeno il 40% rispetto al valore della casa. Sebbene, a prima vista, a causa di questa riduzione potrebbe sembrare che la banca sia pregiudicata dalla procedura, in realtà la conclusione dell’accordo di saldo e stralcio consente all’istituto di credito di ottenere il 60% di quello che gli spetta subito.
Il debitore, d’altra parte, può liberarsi immediatamente del suo debito, scongiurando il rischio di un’asta immobiliare che potrebbe portare a un deprezzamento dell’immobile tale da non riuscire a coprire l’intera somma del prestito.

I rischi di acquistare casa in saldo e stralcio

Nonostante, come abbiamo visto, il saldo e stralcio immobiliare sia una modalità di compravendita vantaggiosa per tutte le parti in causa, ci sono alcuni svantaggi e rischi da parte del compratore che vale la pena approfondire.

Difficoltà

Sicuramente, la prima difficoltà si rinviene nella necessità di dover avere immediatamente disponibile una buona quantità di denaro. Il saldo e stralcio, infatti, si chiama così proprio perché permette l’immediata liquidazione del debito. Per questa ragione difficilmente sarà permesso di rateizzare il pagamento. Nella maggior parte dei casi la somma va versata interamente e in un’unica soluzione.

Rischio

Il secondo rischio riguarda l’eventualità che qualcuno dei creditori possa rivendicare diritti sull’immobile acquistato.
Pertanto, prima di acquistare casa in saldo e stralcio conviene verificare e contattare tutti i creditori.
Alla luce di questi rischi, è sempre preferibile – ai fini di una proficua conclusione dell’accordo – farsi assistere da un avvocato specializzato nella procedura così da essere certi che esso sia portato a termine nel rispetto delle procedure burocratiche previste.