Con una Legge del Dicembre 2019 è ora possibile avere una rinegoziazione del mutuo per case pignorate in caso di persone in difficoltà coi pagamenti delle rate.
Per ottenere la rinegoziazione è importante che il debitore abbia acquistato la casa come persona fisica e non come un’impresa ad uso ufficio e che sia la prima casa.
La seconda condizione è che il pignoramento deve essere stato notificato negli ultimi 10 anni.
Il debito non deve superare i 250.000 € e bisogna aver già pagato almeno il 10% (quindi 25.000 €).

Rinegoziazione del Mutuo per Case Pignorate

Sospensione dell’esecuzione

Quindi, il consumatore indebitato con la banca mutuante, al fine di salvare il proprio immobile sottoposto a pignoramento, può formulare una specifica istanza al Giudice dell’Esecuzione e chiedere la sospensione dell’esecuzione. Tale sospensione potrà avere una durata massima di 6 mesi e viene richiesta al fine di ottenere la rinegoziazione del mutuo al medesimo Istituto di Credito mutuante, oppure surrogandola presso un’altra Banca. Qualora il consumatore indebitato non dovesse ottenere la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, potrà cercare di ottenere il medesimo risultato mediante l’intervento di un parente del medesimo debitore o di un affine entro il terzo grado.

Qualora si opti per questa possibilità, l’immobile sarebbe trasferito in favore del parente o dell’affine e nei successivi 5 anni, previo rimborso integrale di quanto pagato dal finanziatore, il debitore può ottenere la retrocessione della proprietà di esso. A seguito, egli dovrà accollarsi la parte di mutuo residuo rinegoziato. Se ciò avviene, per tutti i cinque anni, il debitore dovrà mantenere la propria residenza nell’immobile in questione.

Condizioni per la rinegoziazione del mutuo per case pignorate

Il debitore in sofferenza potrà ottenere la rinegoziazione se è “consumatore”, se ha contratto un debito con una banca o una società di cartolarizzazione o un intermediario autorizzato, se il credito inadempiuto è garantito da ipoteca di primo grado gravante sulla prima casa del debitore.

Secondo la nuova normativa, inoltre, la rinegoziazione potrà avvenire solo se il debitore ha già pagato almeno il 5% della quota capitale del credito ottenuto e a condizione che il debito complessivo non superi i 250 mila euro.

Condizioni

Più nello specifico, per accedere alla rinegoziazione, sono richieste le seguenti condizioni:

1. il debitore sia qualificabile come consumatore ai sensi del codice del consumo;
2. il creditore sia un soggetto che esercita l’attività bancaria;
3. il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile adibito a prima casa;
4. il debitore abbia rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione;
5. sia pendente un’esecuzione immobiliare sull’immobile, con pignoramento che sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;
6. non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;
7. l’istanza sia presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;
8. i debiti complessivi non sia superiore a euro 250.000;
9. l’importo offerto non sia inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta;
10. i) il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;
11. il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;
12. non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento.

Definizione di “consumatore”

È considerato consumatore il soggetto che agisce, stipulando un contratto, per scopi estranei alla propria eventuale attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale. Infatti, in caso contrario, e cioè nelle ipotesi in cui il soggetto agisca nell’esercizio della propria attività imprenditoriale, questi sarà considerato dalla legge come un “professionista” e sarà escluso dalla normativa prevista per la rinegoziazione del mutuo.

Da ciò si deduce che i piccoli imprenditori, gli artigiani e i commercianti, sebbene possano talvolta essere considerati parti deboli del rapporto giuridico, non si potranno avvantaggiare della tutela prevista per il consumatore.

Differenza tra “consumatore” e “professionista”

Per comprendere se applicare o meno la disciplina in oggetto è quindi necessario stabilire se la persona possa essere definita come consumatore o come professionista. Quest’ultimo viene definito come la persona fisica o giuridica che agisce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo intermediario. Ciò che conta per distinguere un consumatore da un professionista non è tanto il fatto che il soggetto possieda già la qualifica di imprenditore o di commerciante o di artigiano al momento in cui stipula un contratto, ma è lo scopo che il soggetto vuole raggiungere nel momento in cui conclude il contratto stesso.

Istanza di rinegoziazione

L’istanza di rinegoziazione del mutuo per case pignorate può essere presentata una sola volta. Per ottenere la rinegoziazione, il debitore può offrire un importo pari al prezzo di stima calcolato nella procedura esecutiva se l’asta non è ancora partita. Il nuovo mutuo non dovrà avere una durata inferiore a 10 anni né superiore a 30.

Istanza di rinegoziazione: contenuto

L’istanza deve spiegare in modo dettagliato la sussistenza dei presupposti e delle condizioni normalmente previste per la concessione di un mutuo dell’importo necessario. È preferibile, inoltre, dare una adeguata motivazione sulle cause che hanno impedito il pagamento del primo mutuo e sui motivi per cui non si verificherà una nuova insolvenza. In questo modo è più plausibile che l’istanza di rinegoziazione sia accolta.

Estensione del finanziamento

Se il debitore non riesce ad ottenere personalmente la rinegoziazione del mutuo, lo stesso può essere accordato al coniuge o parte dell’unione civile, ad un parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le predette condizioni.
Se il finanziamento è stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento in suo favore.

Diritto legale di abitazione

Per i cinque anni successivi alla data di trasferimento dell’immobile, è riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione. Entro lo stesso termine il debitore può chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado.

Il Fondo di garanzia prima casa

Il debitore, in sede di rinegoziazione, può fare affidamento anche sul Fondo di garanzia prima casa nella misura del 50%. Il fondo di garanzia prima casa è uno strumento che permette di estendere le proprie garanzie finanziarie, per offrire una posizione più solida agli istituti bancari al momento della richiesta di un mutuo ipotecario. Il fondo mutui prima casa dà garanzia statale, nella misura del 50%, ai mutui erogati per l’acquisto o la ristrutturazione ai fini dell’accrescimento dell’efficienza energetica di abitazioni principali e che rispettano particolari caratteristiche. L’ottenimento di tale garanzia è particolarmente utile perché rende più facile l’accesso al mutuo anche ai soggetti che considerati più a rischio.

Come accedere al finanziamento

Per accedere al fondo di garanzia, i soggetti interessati devono recarsi presso le filiali delle banche che hanno aderito all’iniziativa e che hanno sottoscritto l’apposita convenzione. I richiedenti dovranno presentare il modulo di richiesta per l’accesso al Fondo.

Immobili per i quali è possibile richiedere il finanziamento

L’immobile per il quale si chiede il finanziamento deve essere adibito ad abitazione principale. Questo significa che non deve rientrare nelle categorie catastali A1, che indicano le abitazioni signorili, A8, vale a dire la categoria che indica le ville e A9. Si tratta, in questo caso, della categoria catastale in cui rientrano i castelli e i palazzi. Si richiede, inoltre, che l’immobile non abbia le caratteristiche di lusso indicate specificamente dalla legge. L’ammontare del finanziamento non deve essere superiore a 250.000 euro.

Soggetti legittimati a chiedere il finanziamento

Tutti possono accedere al fondo di garanzia prima casa. Infatti, a tal fine, si richiede solo che siano rispettate le indicazioni relative all’immobile e all’entità del finanziamento. Esistono, tuttavia, dei soggetti prioritari. Infatti in presenza di domande pervenute nella stessa giornata è assegnata priorità ai mutui erogati a favore delle giovani coppie coniugate con o senza figli, ai nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi, a chi abita le case popolari e, infine ai giovani di età inferiore a 36 anni.