Il Codice della crisi d’impresa, nella sua ultima versione su cui sta lavorando la Commissione nominata dal ministero che contiene una norma relativa alle conseguenze del fallimento sui contratti preliminari di vendita immobiliare per cui sussistono dei vantaggi dei creditori a scapito di chi acquista la prima casa.

La norma di cui si discute, in particolare, riguarda l’ipotesi in cui a fallire sia il promittente venditore. In questa ipotesi, essa prevede che, nel caso di subingresso del curatore nel preliminare, il promissario acquirente pur conservando il diritto all’acquisto definitivo dell’immobile dovrà comunque pagare di nuovo, almeno per la metà, gli acconti eventualmente già versati. E questo accade anche quando l’immobile consista nella sua prima casa.

La disciplina, in sostanza, riconosce i vantaggi dei creditori a scapito di chi acquista la prima casa. In aggiunta a ciò, la norma addossa al promissario acquirente l’onere di provare di aver già pagato eventuali acconti. A ciò consegue che, nel caso in cui gli acconti fossero stati pagati ma non ne venga fornita la prova, il promissario acquirente si troverebbe costretto a pagare di nuovo anche più della metà di quanto già pagato.

I vantaggi dei creditori a scapito di chi acquista la prima casa

Il testo della norma

L’articolo 173 del Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza prevede che il curatore può sciogliersi dal contratto preliminare di vendita immobiliare anche quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto prima dell’apertura della liquidazione giudiziale domanda di esecuzione in forma specifica, ma lo scioglimento non è opponibile al promissario acquirente se la domanda viene successivamente accolta. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto, il promissario acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data dell’apertura della liquidazione giudiziale.

Il preliminare non si scioglie

Inoltre, fatto salvo quanto previsto dalle disposizioni in tema di immobili da costruire, il contratto preliminare di vendita trascritto non si scioglie se ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa del promissario acquirente. Sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati anteriormente alla data dell’apertura della liquidazione giudiziale e il promissario acquirente ne chieda l’esecuzione nel termine e secondo le modalità stabilite per la presentazione delle domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura. La norma quindi attribuisce l’obbligo al promissario acquirente di chiedere l’esecuzione del contratto con le modalità e i termini previsti per le domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura.

Subentro del curatore

Nei casi di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita, l’immobile è trasferito e consegnato al promissario acquirente nello stato in cui si trova. Gli acconti corrisposti prima dell’apertura della liquidazione giudiziale sono opponibili alla massa in misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato. Il giudice delegato, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordina con decreto la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.

La norma, in realtà, pone il promissario acquirente di fronte a due diverse scelte: la prima, quella di dover ripetere il versamento delle somme non riconosciute alla massa dei creditori nella liquidazione giudiziale; la seconda, di rinunciare all’acquisto e vedere concorsualizzata la propria posizione.

Una volta versato l’intero prezzo, il giudice delegato emettere un decreto con il quale ordina la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché le trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.

La relazione esplicativa della disciplina

La relazione che accompagna il Codice fornisce una spiegazione di tale disciplina precisando che questa norma avrebbe lo «scopo di bilanciare l’esigenza di tutela del promissario acquirente con la salvaguardia dell’interesse dei creditori», capitando spesso che «il curatore non abbia rinvenuto, nel patrimonio del debitore, risorse sufficienti al pagamento del creditore ipotecario».

Quindi, secondo questo punto di vista, la previsione dell’obbligo da parte del promissario acquirente di pagare di nuovo almeno la metà di quanto già pagato potrebbe essere intesa come una ripartizione a metà dei rischi derivanti dal fallimento.

Prima casa

Tuttavia, nel caso in cui l’immobile sia la prima casa, la scelta effettuata non sembra bilanciare in modo equo gli interessi in gioco. Infatti, una siffatta disciplina costringerebbe, di fatto, a pagare due volte l’acquisto della propria prima casa, introducendo così una disposizione ingiusta soprattutto alla luce dei principi costituzionali previsti in materia. La Costituzione, infatti, tutela espressamente «l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione».

Tra l’altro, una disposizione come questa risulta disorganica rispetto all’impianto generale del Codice della crisi che risulta, invece, improntato a una tutela maggiore del debitore. Si pensi, ad esempio, alle altre norme che proteggono le ragioni del debitore a totale discapito dei creditori come, in particolare, quelle relative all’esdebitazione dell’incapiente, che consente al debitore persona fisica di ottenere la liberazione dai propri debiti anche in assenza di contropartite da offrire ai creditori.

Le ragioni alla base della disciplina

Nella relazione illustrativa, il fondamento a tale disciplina viene rinvenuto nello specifico fine di tutelare il contraente che persegue il soddisfacimento del primario bisogno abitativo o l’esercizio di attività produttiva, ritenuta di prevalente interesse. A tal fine, quindi, è previsto che non possa essere sciolto il contratto preliminare di vendita regolarmente trascritto se ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa del promissario acquirente, sempre a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati prima dell’apertura della liquidazione giudiziale.

Tutela del promissario acquirente

La norma, inoltre, risponde allo scopo di tutelare l’interesse del promissario acquirente ad acquistare un bene libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e di dirimere i contrasti giurisprudenziali in ordine alla natura –coattiva o meno- della vendita effettuata dal curatore in adempimento del contratto preliminare. A tal fine, prevede che il giudice delegato, venduto l’immobile e riscosso interamente il prezzo, ordini con decreto la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo. Tuttavia, allo scopo di bilanciare l’esigenza di tutela del promissario acquirente con la salvaguardia dell’interesse dei creditori è previsto che gli acconti che il promissario acquirente dimostri di aver pagato prima dell’apertura della liquidazione giudiziale siano opponibili alla massa in misura pari alla metà dell’importo, sì da garantire comunque, ai creditori, l’acquisizione alla massa di almeno la residua metà del prezzo.

Fonti: Il Sole 24 Ore